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一般の定期借地権が目的である宅地は、どのような評価をされるのでしょうか。

 

定期借地権が目的である宅地の中で、一般の定期借地権が目的である宅地の評価は、課税上の弊害が無い限り、財産評価基本通達の規定によらず、当分、以下の通りに評価することになります。
一般の定期借地権とは、公正証書などの書面で借地の期間を50年超過のものとして、借地期間満了によって、借地権が確実に終了するもののことで、借地借家法第22条の定めによります。

一般の定期借地権の底地の評価方法は、以下の通りです。

課税時期での自用地としての価額‐*定期借地権相当の価額

*定期借地権相当の価額=課税時期での自用地としての価額X(1-底地割合)X課税時期での一般の定期借地権の残存の期間年数に対する基準年の利率にそった福利年金現価率/一般の定期借地権の設定の期間の年数に対する基準年の利率にそった福利年金現価率

*底地の割合
・路線価図がC地域の場合は、借地権の割合は7割になり、底地割合は55%となります。
・路線価図がD地域の場合は、借地権の割合は6割になり、底地割合は60%となります。
・路線価図がE地域の場合は、借地権の割合は5割になり、底地割合は65%となります。
・路線価図がF地域の場合は、借地権の割合は4割になり、底地割合は70%となります。
・路線価図がG地域の場合は、借地権の割合は3割になり、底地割合は75%となります。
*A~B地域や借地権の取引慣行がない所に対しては、財産超過基本通達25(2)の方法で評価されます。「A~G」の地域は、路線価図で確認することが可能です。

課税上弊害があると認められる場合は、上記の方法ではなく、財産評価基準通達で評価することになります。ここでの課税上弊害がある場合は、以下の通りです。
1.借地権設定者と一般定期借地権の借地権者との関係が同族法人や親族などの特殊な関係である場合
2.第3者間の設定であっても、税負担回避行為が目的であると考えられる場合

宅地の評価方式の中で、路線価方式とはどのようなものでしょうか。

 

道路に接している標準宅地の1㎡あたりの1000円単位の価額、すなわち路線価が付けられた地域の宅地の評価を行う際には、その宅地の接している路線の路線価を基準として、以下の1~5の順番通りに評価することとなります。
1.側方路線影響加算額:側面路線価X奥行価格補正率X側方路線影響加算率
2.正面路線価の奥行価額補正:正面路線価X奥行価格補正率
3.二方路線影響加算額:裏面路線価X奥行価格補正率X二方路線影響加算率
4.評価対象宅地の1㎡あたりの価額:1+2+3
5.評価対象宅地の評価額:4X面積

*加算率や補正率は、路線価図に記載された地区などに対する率が決まっています。その奥行価格補正率などの調整率の表は、国税庁のホームページに載っています。また、2つ以上の異なる地区の路線に面する宅地の正面路線はその地区に対する率が適用されます。
*正面路線は、その宅地に面する路線価に、奥行価格補正率をかけた金額の高い方の路線になります。また、2つ以上の異なる地区の路線に面する宅地の正面路線は、各路線価に各路線の地区に適用する奥行価格補正率をかけて算出した額数を基に判断することになります。この価額が同額となる場合は、路線に面する距離の長い方を正面路線にします。

対象の宅地がL字のように、裏面路線や側方路線に宅地の全体ではなく一部が面している場合の側方路線影響加算額は、以下のような調整となります。

Ex1)側型路線と接している部分の長さがA、接していない部分の長さがB、
裏面路線と接している部分の長さがD、接していない部分の長さがCの場合
*側方路線影響加算額:側型路線額X奥行価格補正率X側型路線影響加算率X{A/(A+B)}
*二方路線影響加算率:裏面路線価X奥行価格補正率X二方路線影響加算率X{D/(C+D)}

Ex2) 側型路線と接していない部分の長さがB、接している部分の長さがA、
裏面路線とは一部ではなく、全線と接している場合
*側方路線影響加算額:側型路線額X奥行価格補正率X側型路線影響加算率X{B/(A+B)}
*二方路線影響加算率:裏面路線価X奥行価格補正率X二方路線影響加算率

宅地はどのように評価されるのでしょうか。

 

宅地は、1画地の宅地ごとに評価されますが、具体的には以下の事例に合わせて判断をすることになります。
贈与や相続によって取得するようになった宅地の場合は、その取得した各宅地に判断されるのが原則ですが、対象宅地が親族間などで分割が行われ、その分割が不合理であることが明白である場合は、その分割が行われる前の画地が「1画地の宅地」とされます。

1.所有地である宅地を自分で使用している場合は、事業用・居住用を問わず、その全体の宅地を1画地の宅地にします。
2.所有地である宅地の一部に借地権が設定され、残りの部分を自分で使用している場合は、各部分を1画地とします。一部に借地権を設定するのではなく貸家の敷地にする場合も同じです。
3.所有地である宅地の一部に借地権が設定され、残りの部分を貸家の敷地用に使う場合は、各部分を1画地とします。
4.借地権が目的である宅地の評価の際に、貸付先が2つ以上である場合は、同一人に貸し付けられている各部分を1画地にします。
5.貸家建付地の評価の際に、数棟の貸家がある場合は、各棟の敷地ごとに1画地とするのが原則です。
6.2人以上から隣接している土地を借り、これを全部合わせた一体として使う場合は、その借主の借地権の評価の際に、その全体を1画地として評価することになります。貸主側の貸宅地の評価が、貸主それぞれの所有する部分ごとに分けて、その各部分を1画地として評価します。
7.共同ビルの敷地用として使われている宅地は、その全体が1画地として評価することになります。
Ex)宅地A、B、C、Dの4つの土地の所有者が全部異なる場合、その4つの土地の全域を1つの画地として評価された価額に、各土地の価額に比率をかけた金額で評価することとなります。この比率は、以下の計算式で計算しても構いません。

土地の価額比=各土地の財産評価基本通達で評価された価額/各土地の財産評価基本通達で評価された価額の合計

8.所有地の一部は自分で使い、残りの部分を使用貸借によって貸し付けをしている場合は、その全体を1つの画地として評価します。もし、自分の所有地に隣接している宅地の使用貸借によって借り受け、自分の所有地と合わせて一体の利用をする場合でも、その所有地だけを1つの画地として評価することになります。
使用貸借に関わる使用権価額は0として扱い、使用貸借によって貸付けている対象宅地の価額は、自用地価額で評価することになります。

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