貸駐車場で使っていた土地の場合は、どのように評価されるのでしょうか。

 

対象土地の持ち主が、自ら土地を貸駐車場として使っていたら、自用地としての価額で評価されることになります。このような評価は、対象土地の持ち主がそのままの状態で、または土地に施設を施して貸駐車場を営むことは、その土地で一定期間にかけて自動車を保管するということになり、このように自動車の保管が目的である契約は、土地の利用自体を目的とした賃貸借契約とは根本的に異なる権利の関係なので、この場合の駐車場の利用の権利は、契約期間を問わず、土地自体に及ぼすものではないとされるからです。
しかし、車庫などの施設を駐車場の利用客が出す費用で設けることが認められるような契約は、土地の賃貸借になるので、その土地の自用地の価額から賃借権価額を控除した残額によって評価されます。
このような場合の賃借権価額は、以下の区分による各価額に従います。

1.地上権に同等の権利として認められることが正当だと考えられる賃借権:自用地としての価額に賃借権の残存期間に対応した割合をかけ、その賃借権が借地権であるとした場合の借地権割合・地上権であるとした場合の法定地上権割合のどちらかの低い割合
ここで法定地上権割合は、相続税法第23条の定めによる割合です。
もし、自用地の価額にかける割合が、以下の割合を下回ったら、自用地の価額に以下の割合をかけて算出した金額が賃借権の価額とされます。

この場合の自用地の価額にかける割合は賃借権の残存期間によって異なり、その期間が5年以下の場合は5%、5年~10年の期間内の場合は10%、10年~15年の場合は15%、15年を超える場合は20%となります。

2.1の賃借権以外の賃借権:自用地の価額に賃借権の残存期間に対応した割合をかけて、その賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合の1/2相当の割合となります。

ここで法定地上権割合も、相続税法第23条の定めによる割合です。
もし、自用地の価額にかける割合が以下の割合を下回ったら、自用地の価額に以下の割合をかけて算出した金額が賃借権価額とされます。

この場合の自用地の価額にかける割合も賃借権の残存期間によって異なり、その期間が5年以下の場合は2.5%、5年~10年の期間内の場合は5%、10年~15年の場合は7.5%、15年を超える場合は10%となります。

*駐車場として使っている土地は、ほとんどの場合、雑種地の評価がされるようになります。この雑種地の価額は、その対象土地と状況が似ている付近の土地で評価した1㎡あたりの価額をもとにして、対象土地とその雑種地との形状、位置などの条件の差を考えて判断した価額に、雑種地の地積をかけて算出した金額で評価されることとなります。

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