市街化調整区域内での雑種地は、どのように評価されるのでしょうか。

 

鉄軌道用地、ゴルフ場用地、遊園地などの用地以外の雑種地の価額は、その雑種地の現況で評価対象地と状況が似ている付近の土地に対して評価された1平方メートル当たりの価額を基にして、その土地と対象雑種地との形状や位置などの条件の差を考えて判断した価額に、その雑種地の地積をかけて評価するのが原則です。
しかし、市街化調整区域にある雑種地の場合は、状況が似ている土地の判断を行う際に、対象雑種地の周囲の状況を考慮して、下の項目で判断します。
また、宅地比準(周りの宅地の価額を基にして評価)の場合での法的規制など(建築制限、開発行為の可否、位置など)に関わるしんしゃく割合は、雑種地の利用状況と市街化の影響度によって個別に判断することになりますが、下のしんしゃく割合に従っても構いません。

*周囲の状況が市街化の影響度が強くないとされている純原野、純農地、純山林の場合の比準地目はそのまま原野比準、農地比準、山林比準になります。
*逆に、市街化の影響度が強いとされている店舗などの建築ができる市街化区域との境界付近や幹線道路沿いの場合は、その強度によって比較的低いものは宅地比準に、高いものは宅地価格と同等な取引実態ができる地域の比準地目となります。
*しんしゃく割合は、市街化の影響度が強ければ強いほど0%になります。
*市街化の影響度が強いとも弱いとも言い難い場合は、しんしゃくの割合は50%か、100%かのどちらかになります。

*農地などの価額が基になって評価される場合、評価対象地が資材置き場や駐車場などとして使われている場合は、その土地の価額は、財産評価基本通達24-5に従って農地などの価額に造成費相当額を足した価額によって評価します。ただし、この価額は、宅地の価額による価額を上回らないことに注意してください。
*市街化の影響度が強いとされている地域は、線引き後に日常生活に必要なものの小売業などを行う店舗として建築・開発される可能性がある土地や線引き後に沿道サービス施設が建てられる可能性がある土地(都市計画法第34条第1号、第43条第2項)がある地域のことをいいます。
*都市計画法第34条第11号の定めによる区域内の場合は、上の項目ではなく、個別に判断することになります。

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