借地権はどのように評価されるのでしょうか。

 

借地権とは、借地借家法2一の定めによる、建物を取得することが目的である地上権や土地の貸借権のことです。このような借地権も、贈与税・相続税の課税の対象になり、以下の5つの種類の借地権があります。
1.借地権(借地借家法第3条、旧借地法)
2.一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)
3.定期借地権(借地借家法第22条)
4.建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)
5.事業用定期借地権など(借地借家法第23条)
評価の際には、1を借地権、2を一時的使用目的の借地権、3~5を定期借地権などと分けます。

このような借地権は、その借地権が目的である宅地が権利の付着していない自用地としての価額に、借地権割合をかけて算出します。この借地権割合は、借地事情の類似の地域ごとに決まっていて、路線価図・評価倍率表に示されています。評価倍率表や路線価図は国税庁のホームページで確認できます。

一時使用目的の借地権の場合は、通常の借地権んお価額と同じ方法では適当とはいえないので、雑種地の貸借権の評価の方法と同様に評価することになります。
雑種うちの場合は、その賃貸借契約の内容や利用状況などを考えて評価しますが、以下の評価方法もとることができます。

1. 地上権と同等の権利として評価することが許されている貸借権(設定の対価で権利金/一時金の支払いが行われたもの、貸借権の登記がされているもの、頑固な構築物の所有が目的であるものなど):雑種地の自用地としての価額X法定地上権割合か借地権割合のどちらかの低い割合
2. 1以外の場合: 雑種地の自用地としての価額X法定地上権割合X5割

定期借地権などの価額は、課税期間(贈与の場合は贈与で対象財産を得た日、相続は被相続人の死亡日)で借地人のものになる経済的利益とその存続期間にしたげって設定した価額て評価することになります。
ただし、定期借地権などの設定の時と課税期間とで、借地人のものになる経済的利益に変わりがないような場合など、課税上弊害のない場合に限って、その対象宅地が自用地としての価額に、以下の計算式で算出された数値をかけて計算することが可能です。

(定期借地などの設定の際に借地権者のものになる経済的利益の総額/定期借地権などの設定の際の宅地の通常の取引価額)X(課税期間の定期借地権などの残存期間年数に対する基準年利率の複利年金現価率/定期借地権などの設定期間年数に対する基準年利率の複利年金現価率)

Copyright© 2014 よくわかる財産評価 All Rights Reserved.